국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만,산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.

이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지, 물건 등 소유자 (이하 "토지소유자"라 한다)와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결하여 필요한 토지등을 매수하게 됩니다.

그러나, 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.

가. 국방 ·군사에 관한 사업

나. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로· 공항·항만·주차장· 공영차고지·화물터미널· 삭도·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도· 하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조·방수·저수지·용배수로·석유비축 및 송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상관측에 관한 사업

다. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

라. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업

마. 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업

바. 제가호 내지 제마호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로·교량·전선로·재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업

가. 도시계획시설사업(국토의계획및이용에관한법률 제95조)

나. 택지개발사업(택지개발촉진법 제12조)

다. 하천사업(하천법 제76조)

라. 전원개발사업(전원개발촉진법 제6조의2)

마. 학교시설사업(학교시설사업촉진법 제10조)

바. 산업단지개발사업(산업입지및개발에관한법률 제22조)

사. 관광지조성사업(관광진흥법 제61조)

아. 철도사업(도시철도법 제5조)

자. 도시개발사업(도시개발법 제21조)

차. 도로사업(도로법 제49조의2) 등

토지수용을 하기 위하여 사업시행자는 먼저 공익사업 편입 토지소유자와 보상에 관하여 협의를 하여야 하고 협의가 이루어지지 않을 때에 비로소 수용을 할 수 있습니다.

수용보상금은 2개의 감정평가기관이 평가한 평가액(협의매수시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정합니다. 다만 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 됩니다.

가. 토지
공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.

나. 건물 기타 지장물
이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다.

다. 영업보상
공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.

라. 휴업보상
휴업보상의 경우에는 3개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.

마. 폐업보상
폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.

※ 폐업 보상대상
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시ㆍ군ㆍ구의 장이 인정하는 경우

바. 권리 및 기타보상
광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.
국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

사. 사업구역밖의 보상
공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함)가 사업시행으로 인하여 하천이나 호수등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.
공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 실제피해액을 확인할 수 있는 때에 그 피해에 대하여 보상합니다.

아. 영농손실보상
사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물조수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다. 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

※실제제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미

과거시점의 공시지가, 불리한 표준지 선정, 토지특성 및 보상선례 저평가로 최초 보상금은 저평가된 상태입니다.

보상금을 따져보지 않고 무조건 협의하거나 법적인 기간을 넘기면 증액청구 기회를 상실합니다.

단, 감정평가서 분석 및 의견서, 이의신청서 등 증액을 위한 자료 작성을 위해 토지보상 전문 행정사의 도움이 필요합니다.